Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 5. Oktober 2022 (VIII ZR 307/21) wichtige Klarstellungen bezüglich der Wirkungen von Mietrückstandszahlungen innerhalb der sogenannten Schonfrist auf die Wirksamkeit von Kündigungen eines Mietverhältnisses gemacht. Im Kern geht es um die Frage, ob eine innerhalb der Schonfrist erfolgte Zahlung des Mietrückstands oder eine entsprechende Verpflichtungsübernahme durch eine öffentliche Stelle sowohl fristlose als auch ordentliche Kündigungen, die auf denselben Mietrückstand gestützt sind, unwirksam macht.
Das Gericht bestätigt seine frühere Rechtsprechung, wonach eine Schonfristzahlung lediglich die Wirkung einer fristlosen Kündigung aufhebt, nicht jedoch die einer ordentlichen Kündigung. Diese Auslegung beruht auf dem eindeutigen Willen des Gesetzgebers und bindet die Richter gemäß Artikel 20 Absatz 3 des Grundgesetzes, unabhängig von eigenen rechtspolitischen Vorstellungen.
Der Fall betrifft ein langjähriges Mietverhältnis in Berlin, bei dem der Mieter ab März 2012 eine um 20% geminderte Miete zahlte, weil er eine Verschattung der Wohnung und den Wegfall eines Spielplatzes als Mängel ansah. Die Vermieterin, die das Eigentum an der Wohnung im Jahr 2014 erwarb, klagte auf Zahlung der Mietrückstände und kündigte das Mietverhältnis im April 2018 fristlos, hilfsweise ordentlich, wegen Mietrückständen. Nach Klageerhebung und weiteren Kündigungen zahlte der Mieter den ausstehenden Betrag.
Die Vorinstanzen (Amtsgericht und Landgericht Berlin) hatten unterschiedlich entschieden, insbesondere in Bezug auf die Wirkung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung. Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf und verwies den Fall zurück, betonte dabei jedoch, dass die ordentliche Kündigung durch die erfolgte Zahlung nicht berührt wird. Dieser Grundsatz ist relevant für die Rechtspraxis und schützt die Rechtssicherheit bei der Beendigung von Mietverhältnissen aufgrund von Zahlungsrückständen.