Das Bundesgerichtshof (BGH) Urteil vom 19. September 2018 (VIII ZR 231/17) stellt einen wesentlichen Präzedenzfall im Mietrecht dar, der die Tragweite und Anwendbarkeit hilfsweiser ordentlicher Kündigungen neben fristlosen Kündigungen wegen Zahlungsverzugs beleuchtet. Dieses Urteil hat weitreichende Implikationen für die Praxis der Mietverhältnisbeendigung und unterstreicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Betrachtung der gesetzlichen Rahmenbedingungen sowohl für Vermieter als auch Mieter.
Im Zentrum des Falls stand die Kündigung eines Mietverhältnisses durch die Vermieter aufgrund von Zahlungsverzug des Mieters. Neben einer fristlosen Kündigung sprachen die Vermieter hilfsweise eine ordentliche Kündigung aus. Nachdem der Mieter die rückständige Miete beglich, stellte sich die Frage nach der Wirksamkeit der hilfsweise ausgesprochenen ordentlichen Kündigung. Das Berufungsgericht verneinte die Wirksamkeit dieser Kündigung, da es annahm, dass die fristlose Kündigung das Mietverhältnis bereits beendet hatte und somit die ordentliche Kündigung „ins Leere“ ging. Diese Sichtweise wurde vom BGH jedoch nicht geteilt.
Der BGH stellte klar, dass eine hilfsweise ausgesprochene ordentliche Kündigung durchaus Wirkung entfalten kann, selbst wenn eine fristlose Kündigung zunächst wirksam war, aber aufgrund einer nachträglichen Schonfristzahlung als rückwirkend unwirksam gilt. Diese Interpretation basiert auf der gesetzlichen Fiktion, dass die Beendigung des Mietverhältnisses durch die fristlose Kündigung im Falle einer rechtzeitigen Schonfristzahlung als nicht eingetreten betrachtet wird. Folglich ist das Mietverhältnis als ununterbrochen fortbestehend zu behandeln, wodurch die hilfsweise ordentliche Kündigung nicht „ins Leere“ geht, sondern wirksam bleiben kann.
Das BGH-Urteil hebt hervor, dass eine solche Auslegung der Kündigungserklärungen notwendig ist, um den Interessen beider Parteien gerecht zu werden und eine angemessene Balance zwischen den Rechten des Vermieters auf Beendigung des Mietverhältnisses bei Verletzungen durch den Mieter und dem Schutz des Mieters vor unverhältnismäßigem Verlust des Wohnraums zu wahren. Die Entscheidung betont zudem die Bedeutung der Möglichkeit einer hilfsweisen ordentlichen Kündigung als rechtliches Instrument, das Vermietern zur Verfügung steht, um auf sich ändernde Umstände nach einer fristlosen Kündigung reagieren zu können.
Abschließend verdeutlicht dieses Urteil die Wichtigkeit einer klaren und bedachten Kommunikation bei der Aussprache von Kündigungen im Mietrecht. Es unterstreicht die Notwendigkeit für Vermieter, sowohl die unmittelbaren als auch die potenziell langfristigen Konsequenzen ihrer Kündigungsentscheidungen zu berücksichtigen. Für Mieter hingegen betont es die Bedeutung, sich ihrer Rechte bewusst zu sein und die gesetzlich vorgesehenen Fristen zur Vermeidung der Beendigung des Mietverhältnisses effektiv zu nutzen. Das Urteil des BGH stellt somit einen bedeutenden Beitrag zur Rechtsklarheit im Bereich der Mietverhältnisbeendigung dar und dient als Orientierungshilfe für die Auslegung und Anwendung der relevanten gesetzlichen Bestimmungen.