In einem bemerkenswerten Urteil vom 16. Januar 2019 (VIII ZR 173/17) hat der Bundesgerichtshof (BGH) grundlegende Prinzipien bezüglich der Betriebskostenabrechnung in Mietverhältnissen klargestellt, insbesondere im Hinblick auf die Rolle der tatsächlichen Wohnfläche. Dieses Urteil liefert wichtige Einsichten für Mieter und Vermieter gleichermaßen und setzt Maßstäbe für die Praxis der Nebenkostenabrechnung.
Die Ausgangssituation drehte sich um die Mieter einer preisgebundenen Wohnung in Wiesbaden, die gegen eine Betriebskostennachforderung ihrer Vermieterin klagten. Der Streitpunkt war die Anrechenbarkeit der Grundfläche einer Mansarde zur Wohnfläche, welche die Vermieterin in die Gesamtwohnfläche miteinbezog und daraufhin eine Betriebskostennachforderung erhob. Die Mieter argumentierten, dass die Mansarde aufgrund ihrer geringen Deckenhöhe nicht vollständig zur Wohnfläche gezählt werden dürfe und folglich eine geringere Wohnfläche anzusetzen sei.
Das Amtsgericht und das Landgericht folgten zunächst der Argumentation der Vermieterin und wiesen die Klage der Mieter ab. Sie gingen davon aus, dass die vereinbarte Wohnfläche von 120,05 qm für die Nebenkostenabrechnung maßgeblich sei, da die tatsächliche Wohnfläche lediglich um weniger als 10 % davon abweiche.
Der BGH sah dies jedoch anders. In seinem Urteil stellte der BGH klar, dass für die Umlage der Betriebskosten auf die Mieter nicht die im Mietvertrag vereinbarte, sondern die tatsächliche Wohnfläche entscheidend ist. Diese Feststellung hat weitreichende Implikationen. Sie betont, dass vertragliche Vereinbarungen zur Wohnfläche nicht über die objektiven, tatsächlichen Verhältnisse gestellt werden können, wenn es um die gerechte Verteilung von Betriebskosten geht.
Die richterliche Begründung fußt auf dem Prinzip, dass die tatsächliche Wohnfläche eine objektive, rechnerische Größe darstellt, welche die Grundlage für eine unverfälschte Verteilung der Betriebskosten bildet. Dies bedeutet, dass öffentlich-rechtliche Nutzungsbeschränkungen, wie etwa die Mindestdeckenhöhe, zwar bei der Ermittlung der Wohnfläche Berücksichtigung finden können, aber nicht zwingend sind, solange die Räumlichkeiten faktisch genutzt werden können und keine behördlichen Einschränkungen vorliegen.
Das Urteil unterstreicht die Bedeutung der Transparenz und Fairness in der Nebenkostenabrechnung. Vermieter müssen demnach die tatsächliche Wohnfläche ihrer Immobilien genau kennen und diese korrekt in den Nebenkostenabrechnungen angeben. Für Mieter bedeutet dies eine größere Sicherheit, dass die auf sie umgelegten Betriebskosten ihrem tatsächlichen Wohnanteil entsprechen.
Dieses Urteil des BGH setzt nicht nur ein klares Signal für die Praxis der Nebenkostenabrechnung, sondern stärkt auch die Rechte der Mieter. Es verdeutlicht, dass bei der Betriebskostenabrechnung eine genaue und faire Berücksichtigung der tatsächlichen Gegebenheiten oberste Priorität hat. Vermieter und Verwalter sind somit aufgefordert, ihre Abrechnungspraktiken zu überprüfen und gegebenenfalls anzupassen, um den gesetzlichen Anforderungen gerecht zu werden.