In einem aufschlussreichen Beschluss vom 15. Mai 2018 setzte sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit den Grenzen der Kündigungsmöglichkeiten in einem atypischen Mietverhältnis auseinander, in dem eine symbolische Miete vereinbart wurde. Der Fall betrifft eine Räumungsklage, die von den neuen Eigentümern eines Vierfamilienhauses gegen die ehemalige Eigentümerin und aktuelle Mieterin einer Dachgeschosswohnung eingereicht wurde. Die Parteien hatten einen Mietvertrag über eine symbolische Miete von 1 Euro und eine Nebenkostenvorauszahlung von 220 Euro monatlich für fünf Jahre abgeschlossen, nachdem das Eigentum der Immobilie für 300.000 Euro verkauft worden war und ein ursprünglich eingeräumtes dingliches Wohnrecht notariell aufgehoben wurde.
Der Konflikt entzündete sich, als die Mieterin mit den Mietzahlungen in Verzug geriet und die Vermieter daraufhin das Mietverhältnis sowohl fristlos als auch ordentlich kündigten. Trotz einer Übernahmeerklärung der Mietschulden durch die Stadt und weiterer Kündigungen aufgrund eines „Stromdiebstahls“ sowie anderer Gründe, wurde der Räumungsklage in erster Instanz stattgegeben. Das Berufungsgericht jedoch hob diese Entscheidung auf und wies die Klage ab, mit der Begründung, dass die außerordentliche Kündigung durch die Übernahme der Mietschulden unwirksam geworden sei und die ordentliche Kündigung mangels erheblicher Pflichtverletzung nicht gerechtfertigt sei. Hierbei spielte die symbolische Miete und die atypische Vereinbarung eine zentrale Rolle.
Der BGH hob hervor, dass die Revision gegen die Abweisung der Räumungsklage teilweise unzulässig sei, da das Berufungsgericht die Revision nur bezüglich der ordentlichen Kündigung wegen Zahlungsverzugs zugelassen hatte. Der BGH betonte weiter, dass das Berufungsgericht korrekterweise festgestellt hatte, dass die ordentliche Kündigung nicht greifen könne, da der Mietvertrag ausdrücklich vorsah, dass während der fünfjährigen Laufzeit nur die Mieterin das Recht zur Kündigung hatte.
Der Fall unterstreicht die Bedeutung der genauen Ausgestaltung von Mietverträgen und die Schwierigkeiten, die sich aus atypischen Vereinbarungen ergeben können, insbesondere wenn eine symbolische Miete vereinbart wurde. Es zeigt auf, dass bei der Beurteilung von Kündigungen nicht nur die formale Rechtslage, sondern auch die individuellen Vereinbarungen und der Gesamtkontext des Mietverhältnisses berücksichtigt werden müssen. Dieses Urteil beleuchtet die Notwendigkeit eines sorgfältigen Umgangs mit der Vertragsgestaltung und bietet wertvolle Einblicke in die Rechtsprechung bei atypischen Mietverhältnissen und symbolischen Mieten.