In dem Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 10. April 2019 (Az. VIII ZR 12/18) wurde eine grundlegende Entscheidung zur Handhabung von Mietminderungen und dem Leistungsverweigerungsrecht des Mieters bei Vorliegen von Mängeln in der Mietwohnung gefällt. Die Entscheidung verdeutlicht die rechtlichen Rahmenbedingungen, unter denen Mieter ihre Mietzahlungen mindern oder gar einbehalten dürfen, und setzt Grenzen für die Duldung von Mängelbeseitigungen durch den Vermieter.
Im Kern ging es in dem Fall um Mieter, die über Jahre hinweg die Miete aufgrund verschiedener Mängel ihrer Wohnung gemindert hatten. Während eines laufenden Rechtsstreits mit dem vorherigen Eigentümer weigerten sich die Mieter, die Beseitigung dieser Mängel durch den neuen Eigentümer zuzulassen, um den Zustand der Wohnung als „Beweis“ zu erhalten. Der BGH stellte klar, dass ein Leistungsverweigerungsrecht, also das Recht des Mieters, die Miete einzubehalten, grundsätzlich existieren kann, dieses jedoch seine Berechtigung verliert, sobald der Mieter die Mängelbeseitigung durch den Vermieter nicht zulässt. Die Verweigerung der Mängelbeseitigung führt somit zum sofortigen Wegfall des Zurückbehaltungsrechts und zur Nachzahlungspflicht der einbehaltenen Beträge.
Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für die Praxis der Mietverhältnisse. Zum einen betont der BGH, dass das Zurückbehaltungsrecht des Mieters der Funktion dient, den Vermieter zur Mängelbeseitigung anzuhalten. Verweigert der Mieter jedoch die Mängelbeseitigung, kann er sich nicht länger auf dieses Recht berufen. Zum anderen hebt das Urteil hervor, dass Mieter, die die Beseitigung von Mängeln nicht ermöglichen, ihre Ansprüche auf Minderung für die Zukunft verlieren können. Dies gilt selbst dann, wenn der Mieter die Mängelbeseitigung aus Gründen der Beweissicherung in einem laufenden Rechtsstreit ablehnt.
Der BGH unterstreicht mit diesem Urteil die Bedeutung der Kooperation zwischen Mietern und Vermietern bei der Mängelbeseitigung und setzt klare Leitlinien für die Handhabung von Mietminderungen und Leistungsverweigerungsrechten. Die Entscheidung stärkt die Rechte der Vermieter, verlangt jedoch auch von den Mietern, ihre Rechte verantwortungsbewusst und im Einklang mit den gesetzlichen Vorgaben auszuüben.