Der Bundesgerichtshof (BGH) hat mit seinem Urteil vom 27. Oktober 2021 (Aktenzeichen VIII ZR 102/21) wichtige Klarstellungen zur Frage des Einsichtsrechts von Mietern in die Abrechnungsunterlagen zur Nebenkostenabrechnung getroffen. Diese Entscheidung baut auf den Grundsätzen auf, die bereits in früheren Urteilen festgelegt wurden, und entwickelt diese weiter, insbesondere im Kontext der Beauftragung von Drittunternehmen durch den Vermieter.
Im Kern geht es in diesem Fall um die Einsichtnahme in Unterlagen, die das Verhältnis zwischen einem vom Vermieter mit einer betriebskostenrelevanten Dienstleistung beauftragten Dritten und dessen Subunternehmern betreffen. Der BGH stellt klar, dass ein Mieter dann kein Einsichtsrecht in solche Unterlagen hat, wenn zwischen dem Vermieter und dem beauftragten Dritten eine Vergütung für dessen Tätigkeit vereinbart wurde und diese Vergütung in der Nebenkostenabrechnung auf die Mieter umgelegt wird. Diese Entscheidung gilt selbst dann, wenn der beauftragte Dritte eine Schwestergesellschaft des Vermieters ist und unabhängig davon, ob in der Vergütung eine Gewinnmarge enthalten ist.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz macht der BGH jedoch für den Fall, dass zwischen dem Vermieter und dem Dritten nicht eine Vergütung, sondern lediglich eine Erstattung der entstandenen Kosten vereinbart wurde. In solchen Fällen steht dem Mieter ein Einsichtsrecht in die Verträge und Abrechnungen des Subunternehmers zu, da nur so eine Überprüfung der tatsächlich entstandenen Kosten möglich ist.
Das Urteil hat signifikante Implikationen für die Praxis der Nebenkostenabrechnung. Es betont die Wichtigkeit der Transparenz in den Beziehungen zwischen Vermietern, beauftragten Dienstleistern und Subunternehmern. Gleichzeitig schützt es Vermieter vor überzogenen Anforderungen an die Belegvorlage, solange eine klare Vergütungsvereinbarung mit dem beauftragten Dritten besteht. Für Mieter bedeutet dies, dass ihr Recht auf Einsichtnahme in Nebenkostenabrechnungen nicht grenzenlos ist, insbesondere wenn es um die Verträge zwischen Dritten und Subunternehmern geht, sofern die Kosten auf einer zwischen dem Vermieter und dem Dritten vereinbarten Vergütung basieren.
Dieses Urteil verdeutlicht einmal mehr die Komplexität der rechtlichen Rahmenbedingungen rund um die Nebenkostenabrechnung. Es stärkt das Vertrauen in die Integrität der Abrechnungspraxis, indem es klare Richtlinien für das Einsichtsrecht der Mieter setzt und dabei sowohl die Interessen der Vermieter als auch der Mieter berücksichtigt. Die Entscheidung trägt dazu bei, die Balance zwischen Transparenz und Datenschutz zu wahren und unterstreicht die Bedeutung einer fairen und nachvollziehbaren Nebenkostenabrechnung im Mietverhältnis.