Im September 2018 fällte der Bundesgerichtshof (BGH) ein bedeutsames Urteil (VIII ZR 261/17) bezüglich der Kündigung von Wohnraummietverhältnissen aufgrund von Zahlungsverzug. Diese Entscheidung wirft ein Licht auf die komplexe Interaktion zwischen fristlosen und ordentlichen Kündigungen sowie die Effekte einer nachträglichen Zahlung des Mieters. Der Fall entstand aus einer Situation, in der ein Mieter mit der Miete in Verzug geraten war, was den Vermieter dazu veranlasste, sowohl eine fristlose als auch eine hilfsweise ordentliche Kündigung auszusprechen. Nachdem der Mieter die ausstehenden Zahlungen beglichen hatte, wurde vor Gericht die Gültigkeit dieser Kündigungen diskutiert.
Der BGH stellte klar, dass eine ordentliche Kündigung nicht automatisch „ins Leere“ läuft, nur weil bereits eine fristlose Kündigung ausgesprochen wurde. Vielmehr kann die ordentliche Kündigung zum Tragen kommen, sollte die fristlose Kündigung später durch nachträgliche Zahlungen des Mieters unwirksam werden. Hierbei geht der BGH auf die grundlegenden Rechtsprinzipien ein, die bestimmen, wie Kündigungen im Mietrecht zu behandeln sind, insbesondere unter Berücksichtigung der Möglichkeit des Mieters, durch nachträgliche Zahlungen die fristlose Kündigung unwirksam zu machen.
Das Urteil verdeutlicht die gesetzliche Fiktion, die eine rückwirkende Unwirksamkeit der fristlosen Kündigung annimmt, falls der Mieter die ausstehenden Beträge innerhalb einer gewissen Frist nach der Kündigung (oder nach Erhebung einer Räumungsklage) begleicht. Diese gesetzliche Fiktion sorgt dafür, dass das Mietverhältnis als ununterbrochen fortbestehend angesehen wird, so als ob die Kündigung nie erfolgt wäre. Diese Interpretation stärkt die Position des Mieters insofern, als sie ihm eine zweite Chance gibt, sein Zuhause zu behalten, solange er in der Lage ist, seine finanziellen Verpflichtungen zu erfüllen, selbst nachdem eine Kündigung ausgesprochen wurde.
Zusätzlich betont der BGH, dass diese Handhabung im Einklang mit dem Gesetz steht und die Interessen sowohl des Vermieters als auch des Mieters berücksichtigt. Die Möglichkeit, das Mietverhältnis durch nachträgliche Zahlungen aufrechtzuerhalten, spiegelt den Willen des Gesetzgebers wider, unnötige Härten zu vermeiden und gleichzeitig sicherzustellen, dass Vermieter nicht aufgrund von Zahlungsrückständen in ihren Rechten beschnitten werden.
Das Urteil des BGH ist somit ein bedeutender Meilenstein für das Mietrecht, der die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern klarstellt. Es verdeutlicht die Notwendigkeit einer sorgfältigen Abwägung der Umstände bei der Ausübung von Kündigungsrechten und betont die Bedeutung der Möglichkeit für Mieter, durch nachträgliche Zahlungen die Folgen einer fristlosen Kündigung abzuwenden. Darüber hinaus unterstreicht es die Wichtigkeit einer präzisen Kommunikation und Dokumentation im Rahmen von Mietverhältnissen, um rechtliche Missverständnisse zu vermeiden.