In einem Urteil vom 20. Januar 2021 (XII ZR 40/20) hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich erneut mit der Thematik der Nebenkostenabrechnung auseinandergesetzt, diesmal jedoch mit einem besonderen Fokus auf gewerblich genutzte Räumlichkeiten. Das Urteil knüpft an frühere Entscheidungen an und bringt Licht ins Dunkel der oft komplexen Materie der Betriebskostenabrechnungen.
Die Kernfrage des Rechtsstreits war, ob und inwieweit die vom Vermieter erteilten Nebenkostenabrechnungen formellen und materiellen Anforderungen entsprechen müssen, damit sie als ordnungsgemäß gelten. Konkret ging es um die Anforderungen an die formelle Ordnungsmäßigkeit von Nebenkostenabrechnungen in einem Mietverhältnis über gewerblich genutzte Räume. Der Kläger, ein Bundesland, mietete Büroräume von der Beklagten und forderte die Neuerteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 2012 bis 2015, da er diese sowohl für formell als auch materiell fehlerhaft hielt.
Das Berufungsgericht wies die Berufung des Klägers zurück, und der BGH bestätigte diese Entscheidung. Die obersten Richter stellten klar, dass für die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung bestimmte Mindestanforderungen erfüllt sein müssen: eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der Verteilerschlüssel, die Berechnung des Mieteranteils sowie der Abzug der Vorauszahlungen. Diese Anforderungen sind grundsätzlich nicht nur im Wohnraummietrecht, sondern auch im Gewerberaummietrecht anzuwenden.
Interessant an der Entscheidung ist die Betonung der Unterscheidung zwischen formeller und materieller Richtigkeit. Der BGH hebt hervor, dass die formelle Ordnungsmäßigkeit einer Abrechnung nicht deren materielle Richtigkeit voraussetzt. Die materielle Richtigkeit, also ob die abgerechneten Kosten und die Umlage auf den Mieter auch inhaltlich korrekt sind, ist eine separate Frage, die in einem anderen Prüfungsschritt zu beurteilen ist. Dies bedeutet, dass selbst eine formell ordnungsgemäße Abrechnung materiell fehlerhaft sein kann. Die Prüfung der materiellen Richtigkeit erfolgt in der Regel durch Einsichtnahme in die dem Vermieter vorliegenden Belege.
In dem konkreten Fall wurde argumentiert, dass die Abrechnungen trotz ihrer Komplexität und der Aufteilung des Mietobjekts in drei Einzelobjekte die formellen Mindestanforderungen erfüllen. Selbst wenn bestimmte Angaben, wie die Ermittlung der Flächen oder die Bezeichnung der Umlageschlüssel, für den Mieter nicht auf Anhieb nachvollziehbar waren, stand dies einer formellen Ordnungsmäßigkeit nicht entgegen, da die erforderlichen Informationen aus beigefügten Erläuterungen oder Anlagen hervorgingen.
Dieses Urteil verdeutlicht die hohe Bedeutung einer transparenten und nachvollziehbaren Darstellung in Nebenkostenabrechnungen. Gleichzeitig unterstreicht es die Verantwortung der Mieter, bei Unklarheiten aktiv Nachfragen zu stellen und gegebenenfalls Einsicht in die zugrunde liegenden Belege zu fordern. Für Vermieter ergibt sich daraus die Notwendigkeit, ihre Abrechnungspraxis so zu gestalten, dass sie den formellen Anforderungen gerecht wird, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Insgesamt stärkt das Urteil die Rechtssicherheit im Bereich der Nebenkostenabrechnung und trägt dazu bei, die Rechte und Pflichten von Mietern und Vermietern klarer zu definieren.