In einem richtungsweisenden Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 13. Oktober 2021, Aktenzeichen VIII ZR 91/20, wurde eine wesentliche Frage bezüglich des deutschen Mietrechts geklärt, die sowohl Mieter als auch Vermieter betrifft. Im Zentrum steht die Auswirkung der sogenannten Schonfristzahlung auf die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung des Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs des Mieters. Dieses Urteil bekräftigt und präzisiert die bestehende Rechtsprechung und hat bedeutende Implikationen für die Praxis der Mietverhältnisse.
Die Schonfristzahlung ist ein Mechanismus im deutschen Mietrecht, der Mietern die Möglichkeit gibt, eine fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzugs unwirksam zu machen, indem sie die rückständigen Mietzahlungen innerhalb einer bestimmten Frist nachholen. Die Frage, die dem BGH zur Entscheidung vorlag, war, ob eine solche nachträgliche Zahlung auch die Wirksamkeit einer gleichzeitig oder zusätzlich ausgesprochenen ordentlichen Kündigung aufheben kann. Das Berufungsgericht hatte zuvor in einem ungewöhnlichen Schritt argumentiert, dass die Schonfristzahlung auch eine auf den gleichen Zahlungsverzug gestützte ordentliche Kündigung unwirksam machen sollte, was eine erhebliche Abweichung von der bisherigen Rechtsprechung und Praxis darstellte.
Der BGH hat diese Ansicht jedoch nicht geteilt und klargestellt, dass die Schonfristzahlung ausschließlich die fristlose Kündigung betrifft. Die ordentliche Kündigung bleibt von einer solchen Zahlung unberührt. Diese Entscheidung stützt sich auf eine gründliche Analyse des Gesetzeswortlauts, der Gesetzessystematik, des Sinn und Zwecks der Regelung sowie der historischen Entwicklung des Mietrechts und der sozialrechtlichen Bezüge. Insbesondere betont der BGH, dass der Gesetzgeber eine Ausdehnung der Schonfristzahlung auf die ordentliche Kündigung bewusst nicht vorgesehen hat, wie aus der jüngeren Gesetzgebungsgeschichte hervorgeht.
Diese Entscheidung hat weitreichende Folgen für die Praxis. Sie bestätigt die Bedeutung des Zahlungsverhaltens von Mietern und unterstreicht, dass Vermieter bei Zahlungsverzug des Mieters weiterhin die Möglichkeit haben, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen, auch wenn die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung durch eine Schonfristzahlung entfallen sind. Für Mieter bedeutet dies, dass sie sich nicht darauf verlassen können, dass eine nachträgliche Zahlung rückständiger Mieten zwangsläufig jegliche Kündigung des Mietverhältnisses unwirksam macht. Vielmehr müssen sie sich der weiterhin bestehenden Möglichkeit einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter bewusst sein.
Diese Entscheidung stärkt somit die Position der Vermieter, indem sie klarstellt, dass die Rechtsfolgen einer Schonfristzahlung eng begrenzt sind und sich ausschließlich auf fristlose Kündigungen beziehen. Gleichzeitig dient sie der Rechtssicherheit, indem sie eine einheitliche und vorhersehbare Anwendung des Mietrechts gewährleistet. Die Entscheidung des BGH zeigt einmal mehr die komplexe Balance zwischen Mieter- und Vermieterschutz im deutschen Mietrecht und unterstreicht die Notwendigkeit für beide Seiten, sich über ihre Rechte und Pflichten im Klaren zu sein.