Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in einem Urteil vom 8. Dezember 2021 (VIII ZR 32/20) eine wegweisende Entscheidung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung von Mietverhältnissen wegen Zahlungsverzugs gefällt. Im Mittelpunkt stand die Frage, unter welchen Bedingungen ein Mietrückstand eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Der BGH klärte, dass die Bewertung der Erheblichkeit eines Mietrückstands, der eine fristlose Kündigung ermöglicht, ausschließlich auf der Gesamthöhe der ausstehenden Zahlungen für zwei aufeinanderfolgende Monate basiert. Dieses Urteil bestätigt und vertieft die Rechtsauffassung des BGH aus früheren Entscheidungen und bietet eine klare Leitlinie für die Praxis.
In dem zugrundeliegenden Fall war eine Mieterin ihrer Mietzahlung für die Monate Januar und Februar 2018 teilweise bzw. vollständig nicht nachgekommen, woraufhin die Vermieterin fristlos kündigte. Das Amtsgericht Berlin-Tempelhof-Kreuzberg gab der Räumungsklage der Vermieterin statt, wohingegen das Landgericht Berlin auf Berufung der Mieterin die Kündigung für unwirksam erklärte. Das Landgericht argumentierte, dass für den ersten der beiden Monate kein erheblicher Teil der Miete ausstehend gewesen sei, was eine fristlose Kündigung ausschließe. Der BGH hob jedoch diese Entscheidung auf und verwies darauf, dass laut Gesetz ein Mietrückstand dann nicht mehr unerheblich ist, wenn er die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt. Eine darüberhinausgehende, gesonderte Bewertung der Höhe der einzelnen monatlichen Rückstände im Verhältnis zu jeweils einer Monatsmiete sei vom Gesetz nicht vorgesehen.
Die Entscheidung des BGH verdeutlicht, dass für die Beurteilung, ob ein Mietrückstand die außerordentliche fristlose Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs rechtfertigt, allein die Gesamthöhe der rückständigen Teilbeträge der zwei aufeinanderfolgenden Monate maßgeblich ist. Sobald dieser Gesamtrückstand die für einen Monat geschuldete Miete übersteigt, ist eine Kündigung grundsätzlich möglich, ohne dass die Höhe der einzelnen Rückstände in Relation zur Monatsmiete separat bewertet wird.
Diese Rechtsprechung stärkt die Position von Vermietern, indem sie Klarheit schafft und sicherstellt, dass Zahlungsverpflichtungen von Mietern nicht leichtfertig vernachlässigt werden können. Gleichzeitig erinnert der BGH daran, dass die Bestimmungen des Mietrechts einen Ausgleich der Interessen von Mietern und Vermietern bezwecken und die Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Mietverhältnisses für den Vermieter eine zentrale Rolle spielt. Mit seiner Entscheidung bestätigt der BGH die Wichtigkeit von Zahlungspflichten im Mietverhältnis und unterstreicht, dass die rechtlichen Rahmenbedingungen eine effektive Handhabe gegen Zahlungsverzug bieten müssen, um die Rechte der Vermieter zu wahren.