In dem Urteil vom 10. April 2019 hat der Bundesgerichtshof (BGH) unter dem Aktenzeichen VIII ZR 39/18 grundlegende Fragen zum Mietrecht geklärt, die sowohl Vermieter als auch Mieter betrifft. Im Mittelpunkt stand die Frage, ob und inwiefern die Kündigung eines Mietverhältnisses wegen Zahlungsverzugs gültig ist, wenn der Mieter aufgrund von Wohnungsmängeln ein Zurückbehaltungsrecht geltend macht und die Miete mindert. Diese Entscheidung bietet wertvolle Einsichten in die Handhabung von Mängelbeseitigungen und das damit verbundene Zurückbehaltungsrecht von Mietern, insbesondere im Kontext von fristlosen Kündigungen durch den Vermieter.
Die Beklagten, Mieter einer Wohnung, zeigten Mängel an ihrer Mietwohnung an und minderten infolgedessen die Miete. Sie behielten zusätzlich einen Teil der Miete zurück, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen. Trotz angeblicher Mängelbeseitigung durch den Vermieter setzten die Mieter ihre Minderung und das Zurückbehaltungsrecht fort, woraufhin der Vermieter das Mietverhältnis fristlos kündigte. Der Vermieter argumentierte, dass die Mängel beseitigt seien und somit kein Recht zur Mietminderung oder zum Einbehalt der Miete bestehe.
Der BGH hob das Urteil der Vorinstanz auf und verwies den Fall zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück an das Landgericht. Entscheidend war die Feststellung des BGH, dass das bloße Bestreiten des Vermieters, dass Mängel vorliegen oder bereits beseitigt wurden, nicht ausreicht, um das Zurückbehaltungsrecht des Mieters zu entkräften. Vielmehr müsse konkret überprüft werden, ob Mängel tatsächlich beseitigt wurden. Das Zurückbehaltungsrecht dient als Druckmittel, um den Vermieter zur Mängelbeseitigung zu bewegen, und entfällt nicht allein durch die Behauptung der Mängelbeseitigung durch den Vermieter.
Dieses Urteil stärkt die Position der Mieter im Umgang mit Mängeln ihrer Mietwohnung. Es verdeutlicht, dass Mieter berechtigt sind, Miete zurückzuhalten, bis tatsächlich eine Mängelbeseitigung erfolgt ist. Zugleich werden Vermieter ermahnt, ihre Pflichten zur Instandhaltung der Mietsache ernst zu nehmen und Mängel umgehend und nachweisbar zu beseitigen.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Vermieter bei der Mängelbeseitigung transparent vorgehen und dies entsprechend dokumentieren sollten. Mieter wiederum erhalten durch dieses Urteil eine stärkere Handhabe, um bei Vorliegen von Mängeln ihre Rechte effektiv durchzusetzen und notfalls die Miete zu mindern oder Zahlungen zurückzuhalten, bis eine zufriedenstellende Lösung erreicht ist.