In einem richtungsweisenden Urteil vom 16. März 2018 (V ZR 60/17) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass die Vorschriften zur Nebenkostenabrechnung gemäß § 556 Abs. 3 BGB auch dann analog Anwendung finden, wenn zwischen dem dinglich Wohnungsberechtigten und dem Eigentümer keine Vorauszahlungen auf die Nebenkosten vereinbart wurden. Dieses Urteil ist nicht nur für die Beteiligten von Bedeutung, sondern hat weitreichende Auswirkungen auf die Praxis der Nebenkostenabrechnung und die Rechtssicherheit im Bereich des Wohnungsrechts.
Im vorliegenden Fall hatte die Klägerin von dem Beklagten eine Eigentumswohnung erworben, diesem jedoch ein lebenslanges, unentgeltliches Wohnungs- und Mitbenutzungsrecht eingeräumt. Gemäß einer vertraglichen Abrede sollte der Beklagte die umlegbaren Nebenkosten tragen, ohne dass Vorauszahlungen vereinbart waren. Streitpunkt war eine Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2010, welche die Klägerin erst im Dezember 2014 erstellte und dem Beklagten zukommen ließ. Sowohl das Amtsgericht als auch das Landgericht wiesen die Klage ab, woraufhin die Klägerin Revision beim BGH einlegte.
Der BGH bestätigte die Urteile der Vorinstanzen und führte aus, dass der Grundsatz der zeitnahen Abrechnung der Betriebskosten, der in § 556 Abs. 3 BGB verankert ist, auch dann gilt, wenn keine Vorauszahlungen vereinbart wurden. Das Gericht begründete seine Entscheidung damit, dass auch in solchen Konstellationen der Wohnungsberechtigte ein berechtigtes Interesse daran hat, innerhalb einer angemessenen Frist Klarheit über die Höhe der von ihm zu tragenden Betriebskosten zu erhalten. Eine zeitnahe Abrechnung minimiert das Risiko langwieriger Streitigkeiten und erleichtert es dem Wohnungsberechtigten, seinen Zahlungsverpflichtungen nachzukommen und seinen Verbrauch gegebenenfalls anzupassen.
Dieses Urteil unterstreicht die Bedeutung der Transparenz und Rechtssicherheit in der Nebenkostenabrechnung. Es schützt die Interessen der Wohnungsberechtigten, indem es sicherstellt, dass auch ohne die Vereinbarung von Vorauszahlungen eine fristgerechte Abrechnung der Nebenkosten erfolgen muss. Die Entscheidung macht deutlich, dass der Gesetzgeber mit den Regelungen des § 556 BGB das Ziel verfolgt, sowohl den Wohnberechtigten als auch den Eigentümern Anreize für ein energiebewusstes Verhalten und eine effiziente Handhabung der Betriebskosten zu geben.
Für die Praxis bedeutet dies, dass Eigentümer, die Betriebskosten für Wohnberechtigte verauslagen, eine Abrechnung innerhalb der gesetzlichen Fristen vornehmen müssen, um ihren Anspruch auf Erstattung nicht zu verlieren. Dies gilt unabhängig davon, ob Vorauszahlungen geleistet werden oder nicht. Das Urteil stärkt somit die Rechte der Wohnberechtigten und trägt zu einer klaren und fairen Abwicklung der Nebenkostenabrechnung bei, die sowohl für Eigentümer als auch für Wohnungsberechtigte von Vorteil ist.