Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in seinem Urteil vom 1. Juli 2020 (VIII ZR 323/18) grundlegende Prinzipien zur Handhabung von Mietverhältnissen und Kündigungen klargestellt. Im Zentrum stand die Frage, wie eine sogenannte Schonfristzahlung durch den Mieter die Wirksamkeit einer ordentlichen Kündigung durch den Vermieter beeinflusst. Der Fall betraf ein langjähriges Mietverhältnis in Berlin, das aufgrund von Mietrückständen zunächst fristlos, hilfsweise ordentlich gekündigt wurde. Nachdem das Jobcenter die ausstehenden Mietzahlungen beglich, kam die Debatte auf, ob das Mietverhältnis trotz ordentlicher Kündigung fortgesetzt werden kann, wenn eine Härte für den Mieter besteht.
Der BGH unterstrich, dass ein Teilurteil gegen einen von mehreren Streitgenossen grundsätzlich unzulässig ist, wenn die Gefahr widersprüchlicher Entscheidungen besteht. Dies gilt insbesondere, wenn die Klage sowohl gegen den Mieter als auch gegen eine weitere im Mietverhältnis stehende Person gerichtet ist. Hier bestand die Besonderheit, dass der Räumungsanspruch gegen einen weiteren Bewohner (den Lebensgefährten der Hauptmieterin) durch die vorherige Entscheidung beeinflusst werden könnte, was ein unzulässiges Teilurteil darstellt.
In der Hauptsache klärte der BGH, dass eine Schonfristzahlung die Wirkung einer bereits ausgesprochenen fristlosen Kündigung aufheben kann, nicht jedoch die einer ordentlichen Kündigung. Damit folgte der BGH seiner ständigen Rechtsprechung und betonte die Bedeutung der vertraglichen Pflichten im Mietverhältnis. Zentral war die Erkenntnis, dass ein Mieter bei Vorliegen eines zur fristlosen Kündigung berechtigenden Grundes im Zeitpunkt der ordentlichen Kündigung kein Widerspruchsrecht nach § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB gegen die Kündigung hat, selbst wenn die Schonfristzahlung geleistet wurde.
Das Berufungsgericht hatte angenommen, dass nach einer Schonfristzahlung ein solches Widerspruchsrecht „neu entstehen“ oder „wiederaufleben“ könne. Diese Auffassung wurde vom BGH verworfen. Es fehle an einer planwidrigen Regelungslücke, die eine solche Interpretation rechtfertigen würde. Der BGH führte aus, dass der Gesetzgeber bewusst entschieden habe, dass schwere Vertragsverletzungen, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen, ein Fortsetzungsrecht des Mieters ausschließen, unabhängig davon, ob die Schonfristzahlung erfolgt ist.
Die Entscheidung des BGH sorgt für Rechtsklarheit und bestätigt die Bedeutung vertraglicher Pflichten innerhalb des Mietrechts. Sie unterstreicht die Notwendigkeit für Mieter, ihren Zahlungsverpflichtungen nachzukommen, und erlaubt Vermietern, auf ordentliche Kündigungen als Mittel zur Vertragsdurchsetzung zu vertrauen, selbst wenn eine Schonfristzahlung erfolgt. Damit dient das Urteil der Stärkung der Vertragssicherheit und trägt zur Balance zwischen Mieter- und Vermieterinteressen bei.