In einem richtungsweisenden Urteil vom 30. Januar 2019 (Aktenzeichen XII ZR 46/18) hat der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden, dass im Rahmen eines gewerblichen Mietverhältnisses verbrauchsunabhängige Heizkosten nicht ohne eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung auf die Mieter umgelegt werden können. Diese Entscheidung, die sich auf einen Streit über die Abrechnung von Heizkosten zwischen den Mietern einer Praxisfläche und ihrem Vermieter bezieht, markiert einen wichtigen Punkt in der Rechtsprechung zu Betriebskostenabrechnungen bei Gewerbeimmobilien.
Im Kern des Rechtsstreits stand die Frage, ob Kosten für die „Heizung über Lüftung“, die der Vermieter verbrauchsunabhängig umlegen wollte, auf die Mieter übertragen werden können. Die Mietvertragsklausel, auf die sich die Parteien beriefen, sah vor, dass die Heiz- und Warmwasserkosten durch messtechnische Einrichtungen zur Verbrauchserfassung ermittelt und nach dem Maßstab der Heizkostenverordnung (HeizkostenV) abgerechnet werden sollten. Diese Regelung führte zu einer juristischen Auseinandersetzung darüber, ob sie die Umlage verbrauchsunabhängiger Heizkosten einschließt.
Das Oberlandesgericht Frankfurt am Main hatte in zweiter Instanz teilweise zugunsten des Vermieters entschieden, indem es eine ergänzende Vertragsauslegung heranzog, die eine Umlage auch ohne explizite vertragliche Grundlage zuließ. Der BGH widersprach dieser Ansicht jedoch. Er hob hervor, dass die mietvertraglichen Vereinbarungen klar und eindeutig verbrauchsabhängige Kostenverteilungen für Heizkosten vorsehen. Die Richter betonten weiter, dass eine ergänzende Vertragsauslegung nur dann in Betracht kommt, wenn der Vertrag eine planwidrige Regelungslücke aufweist, was hier nicht der Fall war.
Dieses Urteil des BGH ist von großer Bedeutung für die Praxis der Immobilienwirtschaft, da es die Notwendigkeit unterstreicht, in gewerblichen Mietverträgen klare und eindeutige Regelungen zur Umlage von Betriebskosten zu treffen. Es verdeutlicht, dass Vermieter nicht ohne weiteres davon ausgehen können, dass verbrauchsunabhängige Kosten ohne spezifische vertragliche Grundlage auf die Mieter umlegbar sind. Gleichzeitig bietet es eine wichtige Orientierungshilfe für Mieter und Vermieter gleichermaßen, indem es die Bedeutung einer sorgfältigen Vertragsgestaltung und der eindeutigen Festlegung von Umlageschlüsseln für Nebenkosten hervorhebt.