In einer entscheidenden Verhandlung am 30. September 2020 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem Urteil (XII ZR 6/20) klargestellt, dass im Rahmen eines Gewerbemietverhältnisses, sofern der Vermieter zur Umsatzbesteuerung optiert hat und diesbezüglich eine Vereinbarung über die monatliche Grundmiete inklusive der jeweils gültigen Umsatzsteuer getroffen wurde, auch die umlagefähigen Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu entrichten sind. Diese Entscheidung stärkt die Position der Vermieter in Gewerbemietverhältnissen und bringt wichtige Klarheit in die Abrechnungspraxis von Nebenkosten, die in der Immobilienbranche häufig zu Streitigkeiten führt.
Die Klägerin, eine Vermieterin, hatte eine Gewerbeimmobilie an den Beklagten vermietet, wobei im Mietvertrag eine monatliche Grundmiete von 10.500 € zuzüglich der jeweils gültigen Umsatzsteuer vereinbart wurde. Die Klägerin optierte gemäß § 9 UStG zur Umsatzbesteuerung und forderte dementsprechend Umsatzsteuer auch auf die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2018, die der Beklagte jedoch nicht entrichtete. Das Amtsgericht wies die Klage zunächst ab, das Landgericht gab jedoch der Klägerin recht, und der BGH bestätigte diese Entscheidung.
Diese Entscheidung des BGH unterstreicht, dass eine ergänzende Vertragsauslegung, welche vorsieht, dass neben der Grundmiete auch die Nebenkosten zuzüglich Umsatzsteuer zu tragen sind, revisionsrechtlich nicht zu beanstanden ist. Die Urteilsbegründung stützt sich dabei auf den Grundsatz, dass Betriebskosten als Teil der Miete anzusehen sind und somit die vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Grundmiete und Nebenkosten) die Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung darstellen. Der Fall hebt hervor, dass bei der Option zur Umsatzbesteuerung durch den Vermieter, diese nicht nur für die Grundmiete, sondern für die gesamte Miete – einschließlich der Nebenkosten – gilt. Die Entscheidung verdeutlicht zudem, dass eine Aufteilung der Steuerpflicht für einzelne Bestandteile der Miete oder für Nebenleistungen im Allgemeinen nicht möglich ist.
Für die Immobilienwirtschaft und die Praxis der Gewerbemietverhältnisse bedeutet dies eine wichtige Klarstellung. Die Entscheidung legt nahe, dass Vermieter und Mieter in Gewerbemietverträgen ausdrücklich regeln sollten, wie die Umsatzsteuer auf die Nebenkosten gehandhabt wird, um spätere Streitigkeiten zu vermeiden. Dieser Fall unterstreicht die Bedeutung einer umsichtigen Vertragsgestaltung und die Notwendigkeit, sowohl die Grundmiete als auch die Nebenkosten inklusive der Umsatzsteuer präzise zu definieren.