Im Juli 2019 entschied der Bundesgerichtshof (BGH) in einem bedeutenden Urteil zur Handhabung von Mietkautionen nach Beendigung des Mietverhältnisses. Im Kern ging es um die Frage, wie und wann ein Vermieter nach Ende eines Wohnraummietverhältnisses über die hinterlegte Kaution abzurechnen hat, und welche Rechte dem Mieter in diesem Kontext zustehen.
Die Parteien des Verfahrens waren ehemalige Mieter einer Wohnung und deren Vermieter. Während des Mietverhältnisses hatten die Mieter wegen verschiedener Mängel wie Feuchtigkeit, Schimmelbildung und Ameisenbefall die Miete gemindert. Nachdem das Mietverhältnis beendet wurde, machte der Vermieter Ansprüche auf rückständige Miete, Mietausfall, Gutachterkosten, Kosten für Renovierungsarbeiten sowie Nebenkostennachforderungen geltend. Eine ausdrückliche Abrechnung über die vom Mieter geleistete Kaution in Höhe von 1.680 Euro blieb jedoch aus.
Das Landgericht Lüneburg gab dem Vermieter teilweise Recht, wies jedoch die Forderungen bezüglich der Nebenkostennachforderungen ab, da die Mieter erfolgreich mit ihrem Kautionsrückzahlungsanspruch aufgerechnet hatten. Der Vermieter legte gegen diese Entscheidung Revision beim BGH ein.
Der BGH bestätigte das Urteil des Landgerichts. Das Gericht stellte klar, dass der Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses verpflichtet ist, innerhalb einer angemessenen Frist über die Kaution abzurechnen. Diese Frist hängt von den Umständen des Einzelfalls ab, in der Regel werden drei bis sechs Monate als ausreichend angesehen. Eine Abrechnung kann dabei sowohl ausdrücklich als auch konkludent, beispielsweise durch eine Klageerhebung, erfolgen. Wichtig ist, dass der Vermieter mit der Abrechnung zum Ausdruck bringt, welche Ansprüche er gegen die Kaution geltend macht.
Der BGH führte weiter aus, dass mit Zugang der Abrechnung beim Mieter die Kaution zur Rückzahlung fällig wird. Dies gilt auch für streitige Forderungen des Vermieters. Macht der Vermieter nach Abrechnung keinen Gebrauch von seiner Verwertungsbefugnis, kann der Mieter seinerseits mit dem fälligen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen vom Vermieter erhobene Forderungen aufrechnen.
Diese Entscheidung stärkt die Rechte der Mieter und sorgt für mehr Klarheit im Hinblick auf die Abrechnung und Rückzahlung von Mietkautionen. Sie macht deutlich, dass Vermieter nach Ende des Mietverhältnisses nicht beliebig lange mit der Abrechnung der Kaution warten können und unterstreicht die Bedeutung einer zügigen Klärung offener Ansprüche, um das Mietverhältnis für beide Parteien abschließend zu regeln.
Der BGH betont damit die Wichtigkeit einer transparenten und zeitnahen Abwicklung von Kautionsangelegenheiten, was letztlich im Interesse beider Vertragsparteien liegt. Die Entscheidung untermauert die Bedeutung der Mietsicherheit als Instrument zur Sicherung der Ansprüche des Vermieters, setzt jedoch klare Grenzen für dessen Verwertung und verhindert eine ungerechtfertigte Einbehaltung durch den Vermieter nach Beendigung des Mietverhältnisses.
Insgesamt leistet das Urteil einen wesentlichen Beitrag zur Rechtssicherheit im Mietrecht und stellt eine wichtige Orientierungshilfe für Vermieter und Mieter dar, wie mit Mietkautionen am Ende des Mietverhältnisses umzugehen ist.