Im Februar 2018 hat der Bundesgerichtshof (BGH) in einem richtungsweisenden Urteil (VIII ZR 157/17) wesentliche Fragen zum Schadensersatzanspruch des Vermieters gegenüber dem Mieter wegen Verletzung von Obhutspflichten und daraus resultierenden Schäden an der Mietsache geklärt. Dieses Urteil hat erhebliche Bedeutung für das Verständnis und die Handhabung von Schadensersatzansprüchen im Mietrecht, insbesondere im Kontext von Schimmelbefall in Mietwohnungen.
Hintergrund des Falls
Der Fall betraf einen Mieter, der von 2004 bis 2012 eine Wohnung gemietet hatte und diese mit verschiedenen Schäden zurückgab, darunter ein durch fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten verursachter Schimmelbefall. Nach der Rückgabe der Wohnung forderte der Vermieter Schadensersatz für die Beseitigung des Schimmels sowie weitere Schäden, ohne dem Mieter zuvor eine Frist für die Mängelbeseitigung gesetzt zu haben. Der Mieter wehrte sich gegen die Schadensersatzforderung, woraufhin der Fall bis zum BGH gelangte.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH wies die Revision des Mieters zurück und bestätigte die Schadensersatzansprüche des Vermieters. Wesentlich für diese Entscheidung war die Feststellung, dass Schäden an der Mietsache, die durch die Verletzung von Obhutspflichten des Mieters entstanden sind, vom Mieter zu ersetzen sind – und zwar unabhängig davon, ob es um Schadensausgleich während des laufenden Mietverhältnisses oder nach dessen Beendigung geht. Eine vorherige Fristsetzung zur Schadensbeseitigung ist nicht erforderlich.
Bedeutung für die Praxis
Diese Entscheidung unterstreicht die Verantwortung des Mieters für einen sorgsamen Umgang mit der Mietsache. Insbesondere im Kontext von Schimmelbildung, die häufig auf ein unzureichendes Lüftungs- und Heizverhalten zurückzuführen ist, stärkt das Urteil die Position des Vermieters. Der BGH macht deutlich, dass der Mieter für Schäden, die durch sein eigenes Fehlverhalten verursacht wurden, direkt haftbar gemacht werden kann, ohne dass dem Vermieter eine zusätzliche Beweislast durch die Notwendigkeit einer Fristsetzung zur Mängelbeseitigung auferlegt wird.
Konsequenzen für Mieter und Vermieter
Für Mieter bedeutet das Urteil eine klare Aufforderung, die Mietsache pfleglich zu behandeln und insbesondere Maßnahmen zu ergreifen, um Schimmelbildung zu vermeiden. Für Vermieter bietet das Urteil eine stärkere rechtliche Grundlage, um bei Missachtung dieser Pflichten Schadensersatzansprüche geltend zu machen. Gleichzeitig müssen Vermieter nicht den oft schwierigen Weg der Fristsetzung gehen, um solche Ansprüche durchzusetzen.
Fazit
Das Urteil des BGH vom 28. Februar 2018 ist ein wegweisendes Urteil für das Mietrecht, das die Verantwortlichkeiten von Mietern hinsichtlich der Instandhaltung der Mietsache klarstellt. Es verdeutlicht, dass Mieter bei Vernachlässigung ihrer Obhutspflichten direkt für daraus resultierende Schäden haften, was insbesondere im Bereich der Schimmelprävention eine wichtige Rolle spielt. Dieses Urteil stärkt somit die Handlungsfähigkeit der Vermieter bei der Durchsetzung von Schadensersatzansprüchen und trägt zu einem verantwortungsvollen Mietverhältnis bei.