Im Urteil des Bundesgerichtshofs (BGH) vom 27. Oktober 2015 (VIII ZR 288/14) wurde ein Fall verhandelt, der sich mit der Problematik von Schimmelbefall in einer Mietwohnung und daraus resultierenden Mietminderungen sowie Kündigungen befasst. Die Entscheidung des BGH hebt hervor, wie mit Schimmelbefall verbundene Streitigkeiten zwischen Mietern und Vermietern rechtlich behandelt werden können.
Hintergrund des Falls:
Mietparteien: Klägerin (Vermieterin) und Beklagte (Mieter) einer Wohnung in Berlin.
Mietzahlungen: Die Mieter zahlten ab März 2012 nur etwa die Hälfte der vereinbarten Miete, begründet durch Schimmelbefall in der Wohnung.
Kündigungen: Die Vermieterin sprach aufgrund der Zahlungsrückstände mehrfache Kündigungen aus.
Gerichtsverfahren: Die Klägerin forderte die Räumung der Wohnung und Zahlung der ausstehenden Miete.
Entscheidungen der Vorinstanzen:
Das Amtsgericht verurteilte die Beklagten zur Zahlung eines Teils der geforderten Miete.
Das Landgericht wies die Berufung der Klägerin zurück und erkannte keinen Räumungsanspruch an, da die Mieter aufgrund des Schimmelbefalls ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen könnten.
Entscheidung des BGH:
Aufhebung des Berufungsurteils: Der BGH hob das Urteil des Landgerichts auf, soweit es den Räumungsanspruch zum Nachteil der Klägerin entschieden hatte, und verwies den Fall zurück zur erneuten Verhandlung.
Zulässigkeit der Klageänderung: Der BGH kritisierte, dass das Berufungsgericht eine Klageänderung bezüglich einer erneuten Kündigung während des Berufungsverfahrens als unzulässig erachtete. Der BGH stellte fest, dass die Voraussetzungen für eine Klageänderung nach § 533 ZPO gegeben waren, insbesondere da die Beklagten sich rügelos auf die geänderte Klage eingelassen hatten.
Berücksichtigung von Zahlungsrückständen: Der BGH wies darauf hin, dass Zahlungsrückstände, auch wenn sie nicht Teil des ursprünglichen Streitgegenstands waren, berücksichtigt werden müssen, sofern sie unstreitig sind.
Zurückbehaltungsrecht wegen Schimmelbefalls: Der BGH betonte, dass bei der Bemessung des Zurückbehaltungsrechts die Besonderheiten des Mietverhältnisses als Dauerschuldverhältnis zu beachten sind und dass das Zurückbehaltungsrecht betraglich begrenzt sein muss, in angemessener Relation zur Bedeutung des Mangels.
Schlussfolgerung:
Dieses Urteil verdeutlicht die rechtlichen Rahmenbedingungen bei Mietminderungen aufgrund von Schimmelbefall und die Anforderungen an die Zulässigkeit von Klageänderungen im Berufungsverfahren. Es unterstreicht auch die Notwendigkeit, dass bei der Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechts die gesamte Mietbeziehung und die proportionalität der einbehaltenen Beträge in Betracht gezogen werden müssen. Die Entscheidung zeigt, dass der BGH eine sorgfältige Prüfung und Berücksichtigung aller relevanten Umstände fordert, um gerechte Lösungen in Mietstreitigkeiten zu finden.