In einem bemerkenswerten Urteil vom 13. April 2016 (VIII ZR 39/15) befasste sich der Bundesgerichtshof (BGH) mit der Frage, unter welchen Umständen die Nichtzahlung einer titulierten Schadensersatzforderung, die aus einer Verletzung mietvertraglicher Pflichten resultiert, eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen kann. Dieser Fall wirft Licht auf die rechtlichen Verpflichtungen von Mietern hinsichtlich der Obhutspflicht für die gemietete Immobilie und die Konsequenzen ihres Handelns.
Kernpunkte des Urteils:
Schuldhafte Pflichtverletzung als Kündigungsgrund:
Der BGH stellte klar, dass die Nichtzahlung einer titulierten Schadensersatzforderung, die sich aus einer mietvertraglichen Pflichtverletzung ergibt, eine schuldhafte Pflichtverletzung des Mieters darstellen kann, die eine ordentliche Kündigung rechtfertigt.
Beweislast des Mieters bei Verschulden:
In Bezug auf die Frage, ob die Pflichtverletzung auf einem Verschulden des Mieters beruht, trägt der Mieter die Beweislast für sein fehlendes Verschulden, wie aus § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB entnommen werden kann.
Fortsetzung der Obhutspflichtverletzung nach Verurteilung:
Wenn ein Mieter rechtskräftig zur Leistung von Schadensersatz wegen erheblicher und schuldhafter Verletzung der Obhutspflicht verurteilt wurde, kann das beharrliche Leugnen der Pflichtverletzung einen berechtigten Grund zur ordentlichen Kündigung darstellen, insbesondere wenn Umstände die Besorgnis des Vermieters begründen, dass der Mieter seine Obhutspflichtverletzung fortsetzt.
Fallhintergrund:
Der Mieter wurde vom Amtsgericht wegen falschen Lüftungs- und Heizverhaltens, das zu Schimmelbildung und weiteren Feuchtigkeitsschäden führte, zu Schadensersatz verurteilt. Trotz der Verurteilung leugnete der Mieter weiterhin seine Verantwortung und minderte die Miete erneut aufgrund derselben Mängel.
Entscheidung des BGH:
Der BGH hob das Urteil der Vorinstanz auf und verwies die Sache zur erneuten Verhandlung und Entscheidung zurück. Das Berufungsgericht hatte entscheidungserhebliche Aspekte, wie das beharrliche Leugnen der Pflichtverletzung durch den Mieter und sein fortgesetztes mangelhaftes Lüftungs- und Heizungsverhalten, nicht hinreichend berücksichtigt.
Zusammenfassung:
Dieses Urteil verdeutlicht, dass Mieter nicht nur zur Zahlung von Schadensersatz wegen Verletzung ihrer Obhutspflichten herangezogen werden können, sondern dass ein fortgesetztes Fehlverhalten, insbesondere nach einer rechtskräftigen Verurteilung, den Vermieter dazu berechtigen kann, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Die Entscheidung betont die Bedeutung der Beweislast des Mieters bei der Frage des Verschuldens und stellt klar, dass das beharrliche Leugnen einer gerichtlich festgestellten Pflichtverletzung schwerwiegende Konsequenzen für das Mietverhältnis haben kann.