In einem aufschlussreichen Urteil vom 10. April 2019 (VIII ZR 39/18) hat der Bundesgerichtshof (BGH) sich mit der komplexen Frage auseinandergesetzt, unter welchen Umständen ein Vermieter ein Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs kündigen kann, insbesondere wenn zwischen den Parteien Streitigkeiten über das Bestehen und die Beseitigung von Mängeln in der Mietsache existieren. Dieses Urteil beleuchtet wichtige Aspekte des Mietrechts, insbesondere im Hinblick auf Schimmelpilzbefall und die daraus resultierenden Rechte der Mieter.
Kern des Falles war die Auseinandersetzung zwischen Mietern einer Wohnung und ihrer Vermieterin über die Berechtigung zur Mietminderung und zum Einbehalt der Miete aufgrund von Schimmelpilzbefall. Die Mieter, die seit April 2013 in der Wohnung lebten, zeigten im Herbst 2013 Schimmelbefall in der Küche und im Schlafzimmer an und minderten daraufhin die Miete. Ab April 2015 minderten sie die Bruttomiete um 20 % und machten zusätzlich ein Zurückbehaltungsrecht von weiteren 60 % der Bruttomiete geltend. Die Vermieterin kündigte daraufhin das Mietverhältnis wegen Zahlungsverzugs fristlos und hilfsweise ordentlich.
Das Landgericht Düsseldorf hatte die Mieter zur Räumung und Herausgabe der Wohnung verurteilt, indem es argumentierte, dass das Zurückbehaltungsrecht der Mieter entfallen sei, als die Vermieterin behauptete, den Schimmelpilz beseitigt zu haben. Diese Entscheidung wurde vom BGH jedoch aufgehoben und zur erneuten Verhandlung zurückverwiesen.
Entscheidende Punkte des BGH-Urteils:
Zurückbehaltungsrecht: Der BGH stellte klar, dass die bloße Behauptung der Vermieterin, den Schimmelpilz beseitigt zu haben, nicht ausreicht, um das Zurückbehaltungsrecht der Mieter als verfehlt anzusehen. Vielmehr müsse im Streitfall bewiesen werden, ob der Mangel tatsächlich beseitigt wurde.
Schimmelpilzbefall: Der BGH betonte, dass Schimmelpilzbefall ein ernstzunehmender Mangel ist, der ein Zurückbehaltungsrecht sowie eine Mietminderung rechtfertigen kann. Dies hängt jedoch von der Schwere des Mangels und der Frage ab, ob der Vermieter angemessene Schritte zu dessen Beseitigung unternommen hat.
Rechte der Mieter: Das Urteil unterstreicht die Rechte der Mieter, bei Vorliegen von Mängeln die Miete zu mindern und gegebenenfalls ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben. Wichtig ist jedoch, dass die Mieter ihre Mängelanzeigen dokumentieren und dem Vermieter die Möglichkeit zur Mängelbeseitigung geben.
Verfahrensverweisung: Durch die Rückverweisung des Falls an das Landgericht Düsseldorf wird deutlich, dass im Mietrecht die genaue Sachlage und die Umstände des Einzelfalls entscheidend sind. Es müssen alle relevanten Fakten sorgfältig geprüft und bewertet werden, um eine gerechte Entscheidung zu treffen.
Fazit: Dieses Urteil des BGH verdeutlicht, dass im Mietrecht die Rechte und Pflichten beider Parteien sorgfältig ausbalanciert werden müssen. Insbesondere zeigt es, dass die Behauptung der Mangelbeseitigung durch den Vermieter nicht automatisch das Ende des Zurückbehaltungsrechts der Mieter bedeutet. Stattdessen muss eindeutig bewiesen werden, dass der Mangel nicht mehr besteht. Für Mieter und Vermieter ist es daher von entscheidender Bedeutung, bei Mängeln sorgfältig zu kommunizieren und Beweise zu sichern.