Im Dezember 2018 traf der Bundesgerichtshof (BGH) eine wichtige Entscheidung zum Thema Schimmelpilzbildung in Mietwohnungen, die sowohl für Mieter als auch für Vermieter von großer Bedeutung ist. Im Mittelpunkt des Falls (VIII ZR 67/18) stand die Frage, inwieweit Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung, die bei unzureichender Lüftung und Heizung die Gefahr einer Schimmelpilzbildung bergen, als Sachmangel der Wohnung angesehen werden können.
Hintergrund des Falls
Die Kläger, Mieter einer preisgebundenen Wohnung aus dem Jahr 1968, sahen sich mit dem Problem konfrontiert, dass geometrische Wärmebrücken in ihrer Wohnung und die damit verbundene Gefahr von Schimmelpilzbildung die Wohnqualität beeinträchtigten. Sie begehrten eine Mietminderung sowie die Zahlung eines Kostenvorschusses für die Beseitigung der Feuchtigkeit im Keller, argumentierend, dass diese Zustände Mängel der Mietsache darstellen.
Entscheidung des Bundesgerichtshofs
Der BGH stellte klar, dass Wärmebrücken in den Außenwänden einer Mietwohnung, die den Bauvorschriften und technischen Normen zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes entsprechen, nicht als Sachmangel der Wohnung anzusehen sind. Entscheidend sei demnach, ob der bauliche Zustand der Wohnung zum Errichtungszeitpunkt den damaligen Bauvorschriften entsprach.
Zumutbarkeit von Beheizung und Lüftung
Der BGH betonte zudem, dass die Frage, welche Beheizung und Lüftung einer Wohnung dem Mieter zumutbar ist, nicht abstrakt-generell, sondern nur unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls bestimmt werden kann. Dies umfasst insbesondere das Alter und die Ausstattung des Gebäudes sowie das Nutzungsverhalten des Mieters.
Folgen für Mieter und Vermieter
Diese Entscheidung hat weitreichende Konsequenzen für das Verständnis von Mietmängeln, insbesondere im Hinblick auf die Schimmelproblematik. Sie macht deutlich, dass nicht jeder Zustand, der nach heutigen Standards als unbefriedigend angesehen werden könnte, automatisch einen Mangel der Mietsache darstellt. Vielmehr ist stets der Standard zum Zeitpunkt der Errichtung des Gebäudes maßgeblich.
Schlussfolgerungen
Die Entscheidung des BGH liefert wichtige Leitlinien für die Bewertung von Mängeln in Mietverhältnissen, insbesondere im Zusammenhang mit Schimmelpilzbildung und Wärmebrücken. Sie stärkt die Position von Vermietern, die Gebäude nach den zum Errichtungszeitpunkt geltenden Normen errichtet oder instand gehalten haben, und setzt gleichzeitig klare Grenzen für die Minderungs- und Zurückbehaltungsrechte von Mietern. Dies unterstreicht die Bedeutung eines ausgewogenen Verhältnisses zwischen Mieterrechten und Vermieterpflichten, das den technischen und baulichen Gegebenheiten Rechnung trägt.